AYM'den hisseli tapu kararı: Önalımda rayiç bedel iptal, 9 ay süre
Anayasa Mahkemesi, hisseli arsa ve tarlalarda önalım davalarında payın rayiç bedelinin hâkimce belirlenmesini öngören düzenlemeyi iptal etti. 6 Kasım 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan karar, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek.
Milyonlarca kişiyi ilgilendiren hisseli tapu uyuşmazlıklarında kritik bir Anayasa Mahkemesi kararı Resmî Gazete'de yer aldı. AYM, önalım davalarında taşınmaz payının rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini sağlayan düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı buldu. Karar, özellikle miras yoluyla parçalanmış arsa ve tarla sahiplerinin takip ettiği "önalım bedeli nasıl hesaplanır?" sorusuna yeni bir takvim ekliyor.
Ne değişmişti, ne iptal edildi?
Önalım hakkı, hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer hissedarlara aynı payı öncelikli satın alma imkânı veriyor. Aralık 2025'teki kanun değişikliğiyle önalım davalarında tapudaki satış bedeli yerine payın piyasa (rayiç) değerinin esas alınması öngörülmüştü. Hâkim rayiç bedeli belirliyor, önalım hakkını kullanan hissedar da bu tutarı ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırmak zorundaydı.
AYM, 16 Temmuz 2026'da aldığı kararla Türk Medeni Kanunu'nun 734'üncü maddesinin ikinci fıkrasını ve bu kuralın daha önce açılmış davalara uygulanmasını sağlayan geçiş hükmünü iptal etti. Karar 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı. Böylece yalnızca yeni davalar değil, geçmişe yürüyen uygulama da Anayasa denetiminden geçti.
Mahkemenin gerekçesi
Yüksek Mahkeme, rayiç bedelin esas alınmasının satıcı ile üçüncü kişi alıcı arasında kararlaştırılan satış koşullarını değiştirebileceğini değerlendirdi. Mahkemece belirlenen piyasa değeri gerçek satış bedelinden farklı olduğunda alıcının haksız kazanç sağlayabileceği veya zarara uğrayabileceği; önalım kullanan hissedar için de ödenecek tutarın belirsizleşebileceği belirtildi. Düzenleme, mülkiyet hakkına ilişkin menfaatler arasında adil denge kurulamadığı gerekçesiyle Anayasa'nın 5'inci ve 35'inci maddelerine aykırı bulundu.
9 aylık süre: 6 Ağustos 2027
İptal hükümleri hemen yürürlüğe girmedi. AYM, hukuki boşluk riskine karşı yürürlüğü dokuz ay erteledi; hükümler 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar Meclis'in yeni bir düzenleme yapması mümkün. Yeni kanun çıkmazsa oluşacak hukuki durumun nasıl şekilleneceği ayrıca tartışılacak; iptal, eski satış bedeli sisteminin bütün hükümleriyle kendiliğinden geri geldiği anlamına gelmiyor.
Önalım hakkının kendisi kaldırılmadı; TMK 732'deki hak varlığını sürdürüyor. Hak, satışın bildiriminden itibaren üç ay ve her durumda satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmak zorunda. Hisseli tapu sahiplerinin devam eden davalarında avukatlarıyla yürürlük takvimini kontrol etmesi öneriliyor.
Görsel: Wikimedia Commons, CC0
